Comprar ou vender um imóvel é a decisão financeira mais importante da sua vida.

Não é obrigatório, mas é o que separa uma compra tranquila de um problema caro. A maior parte dos prejuízos em negócios imobiliários nasce de algo que estava na documentação e não foi lido: uma penhora averbada na matrícula, um inventário não concluído, uma dívida de condomínio que acompanha o imóvel. Conferir isso antes custa uma fração do que custa resolver depois.

A matrícula atualizada do imóvel e todo o seu histórico de averbações; as certidões dos vendedores (pessoais, fiscais e trabalhistas); a situação fiscal do imóvel (IPTU, condomínio, foro); a regularidade da construção junto à prefeitura; e o próprio contrato, cláusula por cláusula. O resultado é um panorama do que está regular, do que precisa ser resolvido e do que representa risco real.

No mínimo: matrícula atualizada emitida há poucos dias, certidão negativa de débitos do imóvel, certidões de distribuição cível e fiscal dos vendedores nas esferas estadual e federal, certidão trabalhista e, quando houver, a negativa de débitos condominiais. Certidão vencida não serve, porque o que importa é o retrato do dia da assinatura.

Pode, mas não como uma venda comum. Enquanto o inventário não é concluído, o imóvel pertence ao espólio, e a venda depende de autorização judicial ou do consenso de todos os herdeiros, conforme o caso. É uma operação viável e frequente, desde que estruturada corretamente. Feita de qualquer jeito, o comprador fica sem conseguir registrar a escritura.

Não. O contrato de gaveta não transfere a propriedade: perante o registro de imóveis, o dono continua sendo quem consta na matrícula. Na prática, o comprador fica exposto a dívidas, penhoras e até à revenda do mesmo imóvel a terceiros. Quando já existe um contrato assim, o caminho é regularizar a cadeia até chegar à escritura registrada.

Sim, e é bastante comum. Os caminhos usuais são a quitação do saldo devedor na assinatura, com o banco liberando a alienação fiduciária, ou a transferência do financiamento para o comprador, sujeita à aprovação de crédito pela instituição. O que não se deve fazer é assumir as parcelas informalmente, sem passar pelo banco.